Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – czy jest konieczna?
Wystawiasz ogłoszenie o sprzedaży mieszkania i chcesz jak najskuteczniej zabezpieczyć swoje interesy? Zdecyduj się na sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, w której obie strony zobowiązują się do zawarcia finalnej umowy sprzedaży/kupna. Ten dokument bywa także nieoceniony zwłaszcza, gdy podpisanie umowy przyrzeczonej nie jest możliwe od razu na przykład z powodu oczekiwania na przyznanie kredytu hipotecznego. Co musisz wiedzieć o umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania?
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – zbędny dokument czy konieczność?
Czy sporządzenie umowy przedwstępnej jest obowiązkowe? Oczywiście nie, to dokument zawierany przed podpisaniem oficjalnego aktu notarialnego, który przenosi mieszkanie na własność kupującego. Natomiast umowa przedwstępna to swojego rodzaju „rezerwacja” nieruchomości na przykład na czas załatwiania kredytu hipotecznego lub domykania spraw spadkowych.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie upoważnia zatem do zamieszkania w lokalu, tylko zabezpiecza interesy obydwóch stron. Kupujący zyskuje pewność, że właściciel nie sprzeda mieszkania innej osobie. Natomiast sprzedający ma potwierdzenie, że druga strona obliguje się do zakupu jego nieruchomości.
Oczywiście nie oznacza to, że nabywca nie może zrezygnować z jej kupna. Od umowy przedwstępnej można odstąpić na przykład za porozumieniem stron z jednoczesnym rozliczeniem zadatku lub zaliczki wpłaconych przy sporządzaniu dokumentu. A jeśli już o tym mowa…
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – zadatek, a może zaliczka?
Osoba sprzedająca często zabezpiecza swoje interesy, uwzględniając zaliczkę lub zadatek. Pamiętaj, że to dwa zupełnie odmienne pojęcia, dlatego ich rozróżnienie ma ogromne znaczenie. Zaliczka w pewien sposób nie jest praktyczną ochroną, ponieważ nabywca wpłaca niewielką kwotę pieniędzy, ale jeśli ostatecznie nie dojdzie do transakcji, otrzyma z powrotem zaliczkę.
A czym jest zadatek? To wpłata zabezpieczająca interesy obydwóch stron. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, jeśli sprzedający nie wywiąże się z umowy, oddaje zadatek w kwocie 2-krotnie wyższej. Jeśli jednak potencjalny nabywca zrezygnuje z zakupu nieruchomości, nie otrzymuje zwrotu pieniędzy jak w przypadku zaliczki. Jak zatem widzisz, zadatek to najbezpieczniejsza forma rozliczenia, zwłaszcza jeśli to Ty sprzedajesz mieszkanie.
W jakiej formie sporządzić umowę przedwstępną?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może przyjąć formę cywilnoprawną lub aktu notarialnego. W tym pierwszym przypadku nie ponosisz kosztów. Jeśli jednak zawieracie umowę w biurze notarialnym, poświadczenie notariusza kosztuje około 100 złotych. Specjalista nie sprawdza jednak ani nie weryfikuje zapisów umieszczonych w dokumencie.
Jeśli jednak zdecydujecie się na umowę w postaci aktu notarialnego, koszty będą wyższe. W cenę wchodzi między innymi taksa notarialna i opłata za wniosek wieczystoksięgowy. Koszt może wynieść kilkaset złotych. Pamiętaj jednak, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to najwyższy stopień zabezpieczenia. Notariusz dba o interesy obydwóch stron i o właściwe zapisy, co w razie konieczności wystąpienia na drogę sądową zawsze przynosi korzyści.
Z czego składa się umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
W dokumencie koniecznie powinny znaleźć się informacje o mieszkaniu między innymi adres, metraż, cena oraz dane osobowe obydwóch stron transakcji. W umowie przedwstępnej warto umieścić zapis, w jakim terminie zostanie zawarta umowa przyrzeczona.
Pamiętaj o dodatkowych zastrzeżeniach na przykład zadatku lub zaliczce, karach umownych czy prawach do odstąpienia umowy. A co w przypadku, gdy sprzedawana nieruchomość jest wynajmowana? Sprzedający powinien określić konkretny zapis, w którym zapewnia, że najem wygasa w dniu umowy przyrzeczonej, a lokal będzie wolny od roszczeń innych osób.
Musisz też wiedzieć, że w niektórych przypadkach nie da się uniknąć podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu. Często banki wymagają dokumentu, by udzielić kredytu hipotecznego. Instytucje traktują go jako rezerwację nieruchomości – w końcu taki klient ma największe szanse na zakup lokalu po otrzymaniu pieniędzy.
Jak widzisz, umowa przedwstępna sprzedaży lokalu to zabezpieczenie dla dwóch stron. Warto dobrze zadbać o własne interesy, by uniknąć problematycznych sytuacji.